- Q.土壌汚染調査って何ですか？
- Q.土壌汚染調査は汚染の恐れの無いところでもする必要がありますか？
- Q.土壌汚染調査をせずに、土地を売買したらどうなりますか？
- Q.瑕疵（土壌汚染）担保責任の制約期限はありますか？
- Q.契約時に「瑕疵担保責任を負わない」という特約を買い手と交わしましたが、購入後に土壌汚染が発見され
た場合はどうなりますか？ - Q.汚染が見つかった場合の近隣に対するリスクはありますか？
- Q.土壌汚染調査の費用はどれくらいかかりますか？
- Q.稼働中の工場や、建物がある敷地でも土壌汚染調査はできるのですか？
- Q.汚染土壌の浄化費用はどのくらいかかりますか？
- Q.汚染土壌の浄化費用を安く抑えることはできますか？
- Q.特定施設の廃止に伴い、土壌汚染の調査の義務が発生すると行政から指示がありましたが、調査する費用
がありません。どうすればよろしいでしょうか？ - Q.解体業を営んでいますが、4000㎡の敷地内の解体作業も土壌汚染調査の対象となるとのことで、役所から指
摘を受けましたが、本当にそうですか？ - Q.開発を行っている企業だが、3500㎡程度の更地にマンション建設を行うため、造成を考えている。土壌汚染対策法では掘削部分が3000 ㎡を超えないと調査の対象にはならないと考えているが、実際のところはどうですか？
- Q.特定施設を平成14年に特定施設を廃止した土地なのですが、土壌汚染調査の義務はありますか？
- Q.売買を行うにあたり、当該地において土壌汚染が発覚し、掘削除去を計画しています。汚染土壌を除去する
深度は汚染されている所までの掘削で良いと考えていますがこれで良いでしょうか？
土壌汚染調査とはその言葉の通り、土壌・土壌ガス・地下水を採取・分析して、その土地に汚染物質が無いかを調べる調査です。 2003年に土壌汚染対策法という法律が施行されてから、土地売買の際に土壌汚染調査をすることが多くなってきました。
土壌汚染調査は汚染の恐れの無いところでもする必要がありますか？
土壌汚染の可能性があるのは、特定有害物質を扱っている施設だけとは限りません。過去にそういう施設があった場合や近隣にそういう工場があった場合、またはその土地を造成した時に客土や埋め土材に汚染物質が含まれている場合もあります。まれなケースですが、過去に産業廃棄物の捨て場だったケースもあります。そういう意味では、専門業者（環境省の指定調査機関）にご相談されるのがいいと思われます。
当社では過去の地歴を調べる調査も行っております。お気軽にご連絡下さい。
売買成立後に、土壌汚染が判明した場合には、売り手側が汚染の存在を知らなかったとしても、隠れた瑕疵責任として、契約解除か損害賠償を請求されることがございます。土地を売買する前にきちんとした調査を行う事をお勧めいたします。
土壌汚染の存在を売主・買主ともに知らなかった場合、引越し（土地の引渡し）から10年以内かつ瑕疵（汚染の存在）を知ってから１年以内です。
契約時に「瑕疵担保責任を負わない」という特約を買い手と交わしましたが、購入後に土壌汚染が発見された場合はどうなりますか？
通常の特約と同様の扱いになります。売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合、土地の売買成立後2年以内は、特約では制限できません。特約は2年経ってから有効となります。2年以内に土壌汚染が発見された場合は、売り手側の責任となります。
売主が宅建業者以外の場合、又は宅建業者同士の売買の場合、民法が適用され、特約が優先されます。
汚染が見つかった場合には、汚染の程度にもよりますが、行政への報告や住民説明会を開かなければならないといったケースもあります。こういったケースでは、説明する際には、伝えなければならない要点や伝えるタイミングがあります。当社では近隣に対する苦情等のリスク軽減のご提案もさせていただきます。専門のスタッフが揃っていますので納得がいくまでご相談下さい。
土壌汚染調査には段階がございます。
1:料等調査(地歴調査)…過去、現在に汚染の恐れが無いか土地の履歴や近隣の聞き込みから
評価資料を作成します。
2:表層土壌調査…その土地の表層の土壌・土壌ガスを採取して分析します。
3:詳細調査(深度方向調査)…概況調査の結果汚染があった場合に、土壌汚染の状況を3次元的
に詳しく把握するために行います。
稼働中の工場や、建物がある敷地でも土壌汚染調査はできるのですか？
現在、操業中の工場や建物が残っている敷地でも、土壌汚染調査は可能です。また、操業の止まる休日に土壌汚染調査を行うケースもあります。
浄化費用は、汚染物質の種類や汚染の状況によって大きく異なります。浄化方法や、浄化期間、どの程度まで浄化するのかといった、様々な条件が関係してきます。お客様にあった浄化方法のご提案をさせていただきます。まずはお気軽にご相談下さい。
浄化はどういった方法で行うかによって、大きく費用が変わってきます。しかし、浄化費用を安く抑えるには、詳細な土壌汚染調査を行うことが一番です。
浄化費用に比べて土壌汚染調査に費用は、1桁、時には2桁安くなります。そのため、できるだけ細かく、汚染の範囲を特定して、浄化する汚染土壌の量を減らす事が、浄化費用を安く抑えるコツです。詳しくは、当社にお気軽にご相談下さい。
特定施設の廃止に伴い、土壌汚染の調査の義務が発生すると行政から指示がありましたが、調査する費用がありません。どうすればよろしいでしょうか？
必ずしも調査を実施しないといけないということはありません。
土壌汚染対策法の考え方として、「予定されている土地の利用の方法からみて、土壌汚染による人の健康被害がないときは、その状態が継続する間に限り、調査の実施を免除することとする。」とあります。
健康被害のない状態というのは、
1:引き続き同一事業者が事業場として管理する土地のすべてを、一般の者（事業所の関係者以外の方）が立ち入ることのない倉庫に変更する場合。
2:土地所有者変更後、同様の内容で事業を継続する場合
3:オフィスビルの一角に入居していた特定施設がビルから退出する場合
などの内容になります。
要は、現状のまま施設を置いた状態あれば、調査を免除させることが可能ということです。
解体業を営んでいますが、4000㎡の敷地内の解体作業も土壌汚染調査の対象となるとのことで、役所から指摘を受けましたが、本当にそうですか？
おそらく土壌汚染調査の対象になると思われます。
ただし、法律にかかる場合と、条例にかかる場合で、調査の流れが多少異なる地域があります。
◇法律の場合
2010年4月に土壌汚染対策法が改正されました。その中で新たに制定されたのが、3000㎡以上の面積の土地の形質を変更しようとするときに、都道府県への届け出が必要となるということです。この届け出を行った後、都道府県知事が土壌汚染調査の必要性を判断し、必要であれば、調査命令が下されます。
◇条例の場合
大阪府や東京都などでは、3000㎡以上の面積の土地の形質を変更する場合には、指定調査機関による地歴調査を行い、その結果と合わせて届け出をしなければなりません。そして、それをもとに、都道府県知事がその後の土壌汚染調査の必要性を判断します。
もうひとつの問題で、解体作業が土地の形質変更に該当するのかということですが、その定義の中に「土壌の飛散又は流出を伴う土地の形質の変更を行うこと」とあり、土間の解体行為がこれに該当します。その為、都道府県への届け出が必要となります。しかしながら、土間を解体せずに、建物だけを解体する行為は、土壌汚染対策法には該当しません。
当社は、法対応の調査も行っております。ご不明な点やご相談等ございましたら、お気軽にご相談下さい。
開発を行っている企業だが、3500㎡程度の更地にマンション建設を行うため、造成を考えている。土壌汚染対策法では掘削部分が3000㎡を超えないと調査の対象にはならないと考えているが、実際のところはどうですか？
土壌汚染調査の必要があると思います。
土壌汚染対策法にある土地の形質変更の定義の中に、盛土も土地の形質変更に当たります。
◇法律の場合
2010年4月に土壌汚染対策法が改正されました。3000㎡以上の面積の土地の形質を変更しようとするときに、都道府県への届け出が必要となります。この届け出を行った後、都道府県知事が土壌汚染調査の必要性を判断し、必要であれば、調査命令が下されます。
◇条例の場合
大阪府や東京都などでは、3000㎡以上の面積の土地の形質を変更する場合には、指定調査機関による地歴調査を行い、その結果と合わせて届け出をしなければなりません。そして、それをもとに、都道府県知事がその後の土壌汚染調査の必要性を判断します。
当社は、法対応の調査も行っております。ご不明な点やご相談等ございましたら、お気軽にご相談下さい。
特定施設を平成14年に特定施設を廃止した土地なのですが、土壌汚染調査の義務はありますか？
土壌汚染調査の義務は発生致しません。
土壌汚染対策法では平成15年2月15日以前に使用が廃止された場合には、調査の義務は発生しないとあります。つまり土壌汚染対策法に基づいた調査義務は発生しません。
売買を行うにあたり、当該地において土壌汚染が発覚し、掘削除去を計画しています。汚染土壌を除去する深度は汚染されている所までの掘削で良いと考えていますがこれで良いでしょうか？
土壌汚染調査の義務は発生致しません。
基本的に自主的な対策であれば、特に規制はありませんが、土壌汚染対策法による考え方では、「基準不適合土壌（汚染土壌）の深さの把握は、原則として分析した深度において、2連続以上汚染状態に関する基準に適合することが確認された場合とする」とあります。つまり、深度2mまで汚染があり、深度3、4mは汚染が無い場合であっても、基準不適合土壌(汚染土壌)の深さは3mとする、という内容になります。
ですから、土壌汚染対策法の考えを適応するのであれば、掘削除去する深度は上述通りの考え方になり、汚染が判明した深度の、次の基準適合している1深度分までが対策深度となります。
なお、この分析深度は土壌汚染対策法に基づくならば、0～0.05m,0.5m,1m,2m,…以下1m毎となりますが、自主調査の場合、自由に設定が可能です。ですので、先程の例ですと、0.5m毎に分析し、2mまでが汚染あり、2.5m以下が汚染なしと分かれば、掘削深度は2.5mまでとすることも可能です。
ただし、地方自治体によっては対策範囲の判断が異なる場合もありますので、詳細については、当社の専門スタッフまでお気軽にご相談下さい。
